GIS2 2010 Gruppe 8
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Inhaltsverzeichnis
Attraktivität von Wohnenreserven für Investor
Es gilt die Attraktivität der bestehenden Wohnnutzungsreserven abzuklären. Dies aus Sicht des Investors mit der Annahme, möglichst viele zusätzliche Einwohner ansiedeln zu können.
Stakholder
Das Thema wird aus der Sicht des Investors betrachtet.
Bewertung
Vorgehensweise:
Das ganze Modell basiert auf 4 Armen:
- Der erste Arm, welcher die unüberbauten Parzellen mit Wohnnutzung herausfiltert, ist ein Fallkriterium. Die bebauten Flächen wurden nicht in die Bewertung miteinbezogen.
- Beim zweiten Arm haben wir die Grösse der unbebauten Liegenschaften bewertet. Je grösser, desto besser, weil dann die Flexibilität für die Bebauung grösser ist.
- Die realisierbaren Geschosse wurden im dritten Arm berücksichtig. Dabei gilt, je mehr Geschosse in einer Zone realisiert werden können, desto besser schnitt diese ab. Zonen in welchen Wohnen nicht möglich ist, wurden mit dem Wert 0 bewertet.
- Das vierte und letzte Kriterium bewertet die Abstände der Parzellen zu den Strassen. Umso näher eine Parzelle an der Strasse liegt, desto besser wurde sie bewertet.
Bei der Bewertungen haben wir die Punkte jeweils linear verteilt. Dabei reicht die Spannweite vom kleinsten Wert 0 (rot) bis zum Maximalwert 100 (grün).
- Skizze:
Bewertungs - Faktoren
- Erschliessung (nähe zu Strasse)
- Zonenart
- Flexibilität
- Stand der Überbauung
Bewertungsinhalt
Attraktivität der bestehenden Wohnnutzungsreserven
Annahmen
- bereits bei einer kleinen Überbauung gilt die Parzelle als überbaut
- rechtliche Unterschiede der verschiedenen Zonen werden nur begrenzt berücksichtigt (AZ / Wohnnutzungsanteile wurden vernachlässigt)
- je grösser die Fläche, desto flexibler
- je näher Strasse, desto besser
- je mehr Personen Platz finden, desto besser
Faktor 1: Erschliessung
- dabei gilt: je näher die Parzelle an der Strasse liegt, umso besser
- für uns ist ein Strassenabstand von mehr als 150 m nicht tolerierbar.
- Strassenabstand 0 m = 100
- 0 - 10 m = 100
- 10 - 20 m = 93
- 20 - 30 m = 87
- 30 -40 m = 80
- 40 - 50 m = 73
- 50 - 60 m = 67
- 60 - 70 m = 60
- 70 - 80 m = 53
- 80 - 90 m = 47
- 90 - 100 m = 40
- 100 - 110 m = 33
- 110 - 120 m = 27
- 120 - 130 m = 20
- 130 - 140 m = 13
- 140 - 150 m = 7
- > 150 m = 0
Faktor 2: Zonenart
- nur Zonen die mindestens teilweise dem Wohnzweck dienen, sind für zukünftige Wohngebiete zulässig, alle anderen Flächen wurden mit 0 bewertet
- die Zonen wurden nach Geschossigkeit bewertet, je mehr Geschosse möglich sind, desto besser schneiden die Fläche ab
- 1 Geschoss = 14
- 2 Geschosse = 29
- 3 Geschosse = 43
- 4 Geschosse = 57
- 5 Geschosse = 71
- 6 Geschosse = 86
- 7 Geschosse = 100
Faktor 3: Flexibilität
- je grösser die Fläche, desto flexibler
- 0 - 2000 m2 = 4
- 2000 - 4000 m2 = 8
- 4000 - 6000 m2 = 13
- 6000 - 8000 m2 = 17
- 8000 - 10000 m2 = 21
- 10000 - 12000 m2 = 25
- 12000 - 14000 m2 = 29
- 14000 - 16000 m2 = 33
- 16000 - 18000 m2 = 38
- 18000 - 20000 m2 = 42
- 20000 - 22000 m2 = 46
- 22000 - 24000 m2 = 50
- 24000 - 26000 m2 = 54
- 26000 - 28000 m2 = 58
- 28000 - 30000 m2 = 63
- 30000 - 32000 m2 = 67
- 32000 - 34000 m2 = 71
- 34000 - 36000 m2 = 75
- 36000 - 38000 m2 = 79
- 38000 - 40000 m2 = 83
- 40000 - 42000 m2 = 88
- 42000 - 44000 m2 = 92
- 44000 - 46000 m2 = 96
- 46000 - 48000 m2 = 100
Faktor 4: Stand der Überbauung
- nur Grundstücke die vollkommen unbebaut sind kommen in Frage
Faktorkombination: Gewichtung und Überlagerung
- Wie bereits erwähnt, haben wir ein Fallkriterium, da die Grundstücke unbebaut sein müssen. Die weiteren drei Faktoren wurden gleichwertig bewertet.
Karte
Folgende Karte macht eine Aussage zur Attraktivität von Wohnreserven für Investoren.
Datei:Bewertungskarte mrey fscherre.pdf
Modell
Modellerarbeitung
Relevante Kriterien
| Nr. | Bereich | Einbezogene Bewertungsmodelle | Überlegungen |
|---|---|---|---|
|
11 |
Siedlungsverdichtungsgebiet |
(Verdichtung >= 3) & (ÖV-Erschliessungsgüte >= 3) & (Freiraumversorgung >= 2) & (Bauzonen Wohnen >= 3) |
Zentrumsnähe, in bereits realisierten Wohngebieten |
|
12 |
Gebiete „Elitäres Wohnen“ |
keine Bearbeitung |
keine |
|
13 |
Wohngebiete mit hoher Dichte |
(Nutzungsreserven Wohnen >= 2) & (Bauzonen Wohnen >= 3) & (Naherholung >= 1) |
nichtüberbautes Gebiet, zentrumsnahes Gebiet, gute Naherholung |
|
14 |
Wohngebiete mit mittlerer Dichte |
(Nutzungsreserven Wohnen >= 2) & (Bauzonen Wohnen >= 3) & (Naherholung >= 1) |
nichtüberbautes Gebiet, gute Wohnqualität |
|
15 |
Wohngebiete mit geringer Dichte |
(Nutzungsreserven Wohnen >= 2) & (Bauzonen Wohnen >= 3) & (Naherholung >= 3) |
ausserhalb Zentrum, Naherholungsnahe |
|
21 |
Gewerbe, Dienstleistungs- oder Industriegebiet |
(ÖV-Güte >= 3) & (Publikumsintensiv.Nutzungen >= 3) |
anschliessend an bestehendes Gewerbe/Industriegebiet |
|
22 |
Neues Gross-Einkaufszentrum (Glatt 2) |
(ÖV-Güte >= 4) & (Publikumsintensiv.Nutzungen >= 3) |
gut Erschlossen, |
|
23 |
Neues Forschungs- und Technologiezentrum |
(ÖV-Güte >= 3) & (Naherholung >= 2) |
gute Qualität/Naherholung für Mitarbeitende |
|
31 |
Neue ARA |
(naturnahe Erholung < 3) |
kein Verlust an Raum für naturnahe Erholung, Siedlungsnahe aber trotzdem ausserhalb |
|
41 |
Gebiete für Langsamverkehr |
nicht behandelt |
- |
|
42 |
Gebiete für ÖV-Aufwertung |
nicht behandelt |
- |
|
43 |
Strassen |
nicht behandelt |
- |
|
44 |
ÖV-Haltestellen |
nicht behandelt |
- |
|
51 |
Allg. Erholungsgebiete |
(Naturerholung >= 2) & (ÖV-Erschliessungsgüte >= 2) & (Naherholung >= 2) |
Nahe vom Wohngebiet, gute Erholung |
|
52 |
Sportplatz |
(ÖV-Erschliessungsgüte >= 2) & (Naherholung < 3) |
Siedlungsnahe |
|
53 |
Golfplatz |
(Naherholung >= 2) & (Landwirtschaftliche Produktion < 3) & (Naherholung < 3) |
ausserhalb Wohngebiet, |
|
61 |
Neue Naturschutz-Biotopflächen |
(Naherholung >= 3) & (Biodiversität >= 3) |
keine |
|
62 |
Ausdolungen und Bachrevitalisierungen |
muss in 5. Klasse integriert sein (eingedolt) |
Gewässerkataster beachtet |
|
63 |
Fördergebiete für Öko-Ausgleich |
(Landwirtschaft < 4) & (Biodiversität >= 3) |
möglichst Grossflächig, hohe Biodiversität, kein gutes Landwirtschaftsgebiet |
Wirkungsmatrix
Anhand einer Bewertungsmatrix werden die Auswirkungen der Inhaltstypen aus dem Planungsprogramm auf die Versorgung mit Frei- und Grünflächen eingestuft/abgeschätzt.
Wirkungsanalyse
Basierend auf der Bewertungsmatrix und dem Bewertungsmodell der Frei- und Grünraumversorgung wird nun mit jedem der von den Gruppen erstellten Visionsplänen eine Wirkungsanalyse durchgeführt. Anhand dieser kann nun aufgezeigt werden, wie günstig sich die unterschiedlichen Visionspläne jeweils auf die Frei- und Grünraumversorgung auswirken.
| Rangierung | Gruppennummer | erreichte Punktzahl |
|---|---|---|
|
1 |
Gr. 5 |
6188 |
|
2 |
Gr. 2 |
4688 |
|
3 |
Gr. 8 |
3279 |
|
4 |
Gr. 1 |
3231 |
|
5 |
Gr. 6 |
3095 |
|
6 |
Gr. 4 |
2689 |
|
7 |
Gr. 9 |
2067 |
|
8 |
Gr. 11 |
1681 |
|
9 |
Gr. 10 |
1582 |
|
10 |
Gr. 7 |
1401 |
|
11 |
Gr. 007 |
998 |
|
12 |
Gr. 99 |
880 |
