RP6 08a Team:Landpreis: Unterschied zwischen den Versionen

Aktuelle Version vom 17. Dezember 2008, 14:01 Uhr

zurück zu Workshop-Seite RP6 08a

Ziel

Im vorgegebenen Perimeter im Zürcher Oberland werden die Landpreise mit einem Modell abgebildet. Dazu wird ein Indikatorensystem aufgebaut, welches die wichtigsten Einflussfaktoren beinhaltet.

Grundlagen

• Zonenpläne der Gemeinden
• Höhenraster
• Immissionskataster 2005
• Autobahnen und Kantonsstrassen
• ÖV-Haltestellen

Vorgehen

• Grundlagenbeschaffung
• Ausscheidung von Indikatoren
  • Grundpreis der Zone
  • Aussicht
  • Bebaubarkeit (Neigung)
  • Exposition
  • Immissionen Luft
  • Immissionen Lärm
  • ÖV-Erschliessung
• Modellerstellung
• Gewichtung
• Kartenerstellung
• Überprüfung

Grundpreis der Zone

Jeder Zone wird ein Grundpreis in Franken pro Quadratmeter zugewiesen.

Aussicht

Um die Aussicht bestimmen zu können wird auf dem Höhenmodell eine Nachbarschaftsanalyse mit dem Radius von 500m gemacht. Wo der Durchschnittswert aus der Nachbarschaftsanalyse kleiner als der Wert aus dem Höhenmodell ist, hat man Aussicht. Eingeteilt wird wie folgt:

• 1-20m = 33%
• 21-40m = 67%
• über 41m = 100%

Dies wirkt sich wertsteigernd auf den Landpreis aus (+Faktor 0.5 vom Grundpreis).

Bebaubarkeit

Die Hangneigung wird auf der Basis des Geländemodells berechnet. Je steiler ein Gelände ist, desto mehr Werteinbussen müssen in Kauf genommen werden, da das Grundstück schlechter bebaubar ist:

• 5-10° = 33%
• 11-20° = 67%
• über 21° = 100%

Dies wirkt sich wertmindernd auf den Landpreis aus (-Faktor 0.3 vom Grundpreis).

Exposition

Die Exposition wird auf der Basis des Geländemodells berechnet. Je mehr südlich ausgerichtet, desto mehr Wert hat ein Grunstück:

• 0-45° = 0%
• 45-90° = 33%
• 90-135° = 67%
• 135-225° = 100%
• 225-270° = 67%
• 270-315° = 33%
• 315-360° = 0%

Dies wirkt sich wertsteigernd auf den Landpreis aus (+Faktor 0.5 vom Grundpreis).

Immissionen Luft

Die Luft wird durch verschiedene Luftschadtstoffe belastet. Ausgewertet wurde die Stickoxidbelastung des Jahres 2005, da diese als Grundlage vorliegt. Es wird eine 6-stufige Skala angewandt. Je höher die Stufe ist, desto stärker sind die Luftbelastungen:

• Stufe 1 = 0%
• Stufe 2 = 20%
• Stufe 3 = 40%
• Stufe 4 = 60%
• Stufe 5 = 80%
• Stufe 6 = 100%

Die Luftbelastungen wirken wertmindernd auf den Landpreis (-Faktor 0.1 vom Grundpreis).

Immissionen Lärm

Als Hauptquelle der Lärmbelastung werden die Strassen angenommen. Bei den Autobahnen wie auch bei den Kantonsstrassen wird ein Belastungsband von 1000m bzw. 250m auf beiden Seiten der Stassen ausgeschieiden. Dies Belastung nimmt je mehr sie sich von der Strassen entfernt ab. Bei Maximaler Belastung wirkt kann sie den Grundpreis des Grundstückes um bis zu 60% vermindern (-Faktor 0.6 vom Grundpreis).

ÖV-Erschliessung

Auf die Qualität der Erschliessung des öffentlichen Verkers wird von jeweiligen Abstand zur nächsten Haltestelle oder zum nächsten Bahnhof bestimmt. Die Bahnhöfe haben den maximalen Einzugsbereich von 1000m, die Haltestellen von vom Bus 500m. Je weiter man sich vom Bahnhof oder der Haltestelle entfernt, desto schlechter wird die Erschliessungsqualität. Die Erschliessung wirkt wertsteigernd auf den Grundpreis (+Faktor 0.2 vom Grundpreis).

Resultat

Abbildung_Modell

Die verschiedenen Faktoren werden wie folgt miteinander verrechnet:

Landpreis = Grundpreis + Grundpreis * ((0.5 * Aussicht) - (0.3 * Bebaubarkeit) + (0.5 * Exposition) - (0.1 * Immissionen Luft) - (0.6 * Immissionen Lärm) + (0.2 + ÖV-Erschliessung))

Darstellung Maximum = 425625.- Fr.

Minimum = 0.- Fr

Bewertungskarte_PDF

SWOT-Analyse des Bewertungsmodelles