RP6 08a Team:Landpreis
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Inhaltsverzeichnis
Ziel
Im vorgegebenen Perimeter im Zürcher Oberland werden die Landpreise mit einem Modell abgebildet. Dazu wird ein Indikatorensystem aufgebaut, welches die wichtigsten Einflussfaktoren beinhaltet.
Grundlagen
- Zonenpläne der Gemeinden
- Höhenraster
- Immissionskataster 2005
- Autobahnen und Kantonsstrassen
- ÖV-Haltestellen
Vorgehen
Das Indikatorensystem beinhaltet folgende Elemente:
- Grundpreis der Zone
- Aussicht
- Bebaubarkeit (Neigung)
- Exposition
- Immissionen Luft
- Immissionen Lärm
- ÖV-Erschliessung
Grundpreis der Zone
Jeder Zone wird ein Grundpreis in Franken pro Quadratmeter zugewiesen.
| Zonentyp | 1-geschossig | 2-geschossig | 3-geschossig | 4-geschossig | 5-geschossig | 6-geschossig |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Wohnzone |
200.- |
250- |
300.- |
350.- | ||
|
Wohn-/Gewerbezone |
200.- |
250.- |
300.- |
350.- | ||
|
Kernzone |
300.- |
350.- | ||||
|
Zentrumszone |
300.- |
350.- |
400.- |
450.- | ||
|
Öffentliche Bauten und Anlagen |
300.- | |||||
|
Industriezone |
150.- |
200.- |
250.- |
300.- | ||
|
Industrie-/Dienstleistungszone |
200.- |
250.- |
300.- |
350.- |
400.- | |
|
Resrevezone |
150.- | |||||
|
Quartiererhaltungszone |
250.- | |||||
|
Freihaltezone |
5.- | |||||
|
Landwirtschaftszone |
5.- | |||||
|
Erholungszone |
5.- |
Aussicht
Um die Aussicht bestimmen zu können wird auf dem Höhenmodell eine Nachbarschaftsanalyse mit Dem Radius von 500m gemacht. Wo der Duechschnittswert aus der Nachbarschaftsanallyse kleiner als der Wert aus dem Höhenmodell ist, hat man Aussicht. Eingeteilt wird wie folgt:
- 1-20m = 33%
- 21-40m = 67%
- über 41m = 100%
Dies wirkt sich wertsteigernd auf den Landpreis aus (+Faktor 0.5 vom Grundpreis).
Bebaubarkeit
Die Hangneigung wird auf der Basis des Geländemodells berechnet. Je steiler ein Gelände ist, desto mehr Werteinbussen müssen in Kauf genommen werden, da das Grundstück schlechter bebaubar ist:
- 5-10° = 33%
- 11-20° = 67%
- über 21° = 100%
Dies wirkt sich wertmindernd auf den Landpreis aus (-Faktor 0.3 vom Grundpreis).
Exposition
Die Exposition wird auf der Basis des Geländemodells berechnet. Je mehr südlich ausgerichtet, desto mehr Wert hat ein Grunstück:
- 0-45° = 0%
- 45-90° = 33%
- 90-135° = 67%
- 135-225° = 100%
- 225-270° = 67%
- 270-315° = 33%
- 315-360° = 0%
Dies wirkt sich wertsteigernd auf den Landpreis aus (+Faktor 0.5 vom Grundpreis).
Immissionen Luft
Die Luft wird durch verschiedene Luftschadtstoffe belastet. Ausgewertet wurde die Stickoxidbelastung des Jahres 2005, da diese als Grundlage vorliegt. Es wird eine 6-stufige Skala angewandt, wobei je höher die Stufe ist, desto stärker sind die Luftbelastungen:
- Stufe 1 = 0%
- Stufe 2 = 20%
- Stufe 3 = 40%
- Stufe 4 = 60%
- Stufe 5 = 80%
- Stufe 6 = 100%
Die Luftbelastungen wirken wertmindernd auf den Landpreis (-Faktor 0.1 vom Grundpreis).
Immissionen Lärm
Als Hauptquelle der Lärmbelastung werden die Strassen angenommen. Bei den Autobahnen wie auch bei den Kantonsstrassen wird ein Belastungsband von 1000m bzw. 250m auf beiden Seiten der Stassen ausgeschieiden. Dies Belastung nimmt je mehr sie sich von der Strassen entfernt ab. Bei Maximaler Belastung wirkt kann sie den Grundpreis des Grundstückes um bis zu 60% vermindern (-Faktor 0.6 vom Grundpreis).
ÖV-Erschliessung
Auf die Qualität der Erschliessung des öffentlichen Verkers wird von jeweiligen Abstand zur nächsten Haltesetlle oder zum nächsten Bahnhof bestimmt. Die Bahnhöfe haben den maximalen Einzugsbereich von 1000m, die Haltestellen von vom Bus 500m. Wie weiter man sich vom Bahnhof oder der Haltestelle entfernt, desto schlechter wird die Erschliessungsqualität. Die Erschliessung wirkt wertsteigernd auf den Grundpreis (+Faktor 0.2 vom Grundpreis).
Resultat
Die verschiedenen Faktoren werden wie folgt miteinander verrechnet:
Landpreis = Grundpreis + Grundpreis * ((0.5 * Aussicht) - (0.3 * Bebaubarkeit) + (0.5 * Exposition) - (0.1 * Immissionen Luft) - (0.6 * Immissionen Lärm) + (0.2 + ÖV-Erschliessung))
Darstellung
- = Keinen Wert = 0-100.- Fr
- = Geringer Wert = 101-200.- Fr
- = Geringer bis Mittlerer Wert = 201-300.- Fr
- = Mittlerer Wert = 301-400.- Fr
- = Mittlerer bis Bester Wert = 401-500.- Fr
- = Bester Werte = über 501.- Fr
SWOT-Analyse des Bewertungsmodelles
| Was ist? | Was könnte? |
|---|---|
|
Stärken (Strengths): |
Chancen (Oppurtunities): |
|
Text zu Chancen... |
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Schwächen (Weaknesses): |
Gefahren (Threats): |
|
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