RP6 09: Attraktivste Wohnlagen

Themenexperten

• Immobilienhai 1: Beat Kammermann
• Immobilienhai 2: Dominik Rüegg

Thema

Es werden anhand festgelegter Kriterien geeignete Gebiete für Wohnnutzung bestimmt. Dabei geht es vor allem um attraktive Wohnlagen aus Sicht der Bewohner, unabhängig der Bodenpreise oder anderen wirtschaftlichen Aspekten.

Bewertungsinhalt

Was zeichnet gute, was zeichnet schlechte Lagen aus?

Gute Lagen:

• Südhang
• ÖV schnell erreichbar (Bahn, Bus, Tram)
• wenig Immissionen (Lärm, Schadstoffe)

Schlechte Lage:

• Lärmbelastung von Strassen
• Schadstoffbelastung (z.B. von Industriegebieten, Strassenverkehr)
• Nordhang
• zu steile Lagen

Bewertungsfaktoren

Exposition und Neigung

• Wie stark ist die Exposition nach Süden orientiert?
• Ist die Hangneigung optimal?

ÖV-Erschliessungsgüte

• Wie gross ist die Distanz zur nächsten Bus- oder Tramhaltestelle?
• Wie gross ist die Distanz zur nächsten Bahnhaltestelle?
• Befinden sich Bus- UND Bahnhaltestellen im Einzugsgebiet?

• Distanz zu Bahnhaltestelle
  • 0 - 300m: 100
  • 300 - 500m: 80
  • 500 - 700m: 50
  • 700 - 1000m: 20
  • über 1000m: 0

• Distanz zu Bus- oder Tramhaltestelle
  • 0 - 200m: 100
  • 200 - 400m: 80
  • 400 - 600m: 50
  • 600 - 800m: 20
  • über 800m: 0

Lärmbelastung durch Strassenverkehr

• Wie stark sind die Strassen belastet (durchschnittlicher täglicher Verkehr, DTV)?
• Wie gross ist der Abstand zu tief, mittel oder hochbelasteten Strassen?

• Durchschnittlicher täglicher Verkehr 2003
  • DTV 0 - 3000: tiefe Belastung
  • DTV 3000 - 10000: tiefe bis mittlere Belastung
  • DTV 10000 - 20000: mittlere bis hohe Belastung
  • DTV über 20000: hohe Belastung

Immissionen NOX

• Wie hoch ist die Schadstoffkonzentration (NOX, Stickstoffmonoxid und -dioxid)?

• Schadstoffbelastungsstufen
  • Stufe 1 : 100
  • Stufe 2 : 90
  • Stufe 3 : 70
  • Stufe 4 : 40
  • Stufe 5 : 20
  • Stufe 6 : 0

Datengrundlagen

In welchen Datengrundlagen sind diese Faktoren zu finden, resp. aus welchen könn(t)en sie abgeleitet werden?

• Südhang: Swisstopo DHM25
• ÖV: ZH Verkehr ÖV Haltestellen
• Lärm / Schadstoff: ZH Verkehr Verkehrszahlen Modell

Planung

In einem nächsten Schritt wurden aufgrund des vorgegebenen Planungsprogramms (Inhalte siehe Wirkungsmatrix) entsprechende Elemente digitalisiert. Dabei wurden die relevanten Bewertungsmodelle berücksichtigt.

Wirkungsmatrix

Nun werden die einzelnen digitalisierten Elemente des Planungsprogramms auf ihre Wirkung betreffend attraktiven Wohnlagen bewertet (siehe Tabelle).

Wirkung der Planungen

In einem letzten Schritt wurden die Wirkungen der jeweiligen Planungen anhand obenstehender Wirkungsmatrix ermittelt.

Fazit anhand SWOT-Analyse

Was ist?	Was könnte?
Stärken (Strengths):	Chancen (Oppurtunities):
Attraktive Wohnlagen konnten erruiert werden Hilfsmittel für Immobilienfachleute, Planer, Hauseigentümer, Investoren Gut bewertete Standorte decken sich mit bestehenden Einfamilienhausquartieren	Weiterentwicklung/Vertiefung der vorhandenen Analysen Einfache Aktualisierung von neuen oder zusätzlichen Datengrundlagen möglich Nach Weiterentwicklung Möglichkeit zur Nutzung als Anhaltspunkt zur Ausscheidung potenzieller Wohngebiete
Schwächen (Weaknesses):	Gefahren (Threats):
Attraktive Wohnlagen wurden unabhängig der zonenrechtlichen Verhältnisse ermittelt Flug-, Bahn- und Industrielärm wurden nicht berücksichtigt Zusätzliche Plausibilitätsprüfung durch visuelle Vergleiche mit LK 50 (z.Bsp. Waldgebiete) sind notwendig	Wissenschaftlich aussehende Resultate, welche nur annähernd als solche zu bezeichnen sind Scheingenauigkeiten