GIS2 2014 GruppeB2
Inhaltsverzeichnis
Ausgangslage
Mit dem neuen Raumplanungsgesetz führt der Bund neue, genauere Regeln für die Raumplanung ein. Insbesondere auf die Dimensionierung der Bauzonen wird besonders geachtet. Damit überhaupt neue Einzonungen möglich sind, müssen die Kantone aufzeigen, dass die bestehende Bauzonenfläche nicht ausreicht und dass das Verdichtungspotenzial ausgenutzt ist. Sind die Bauzonen zu gross dimensioniert, müssen auch Auszonungen umgesetzt werden.
Aufgabe
Aufgabe im Rahmen des Moduls GIS2 ist es, für einen funktionalen Raum im Bündner Rheintal ein Entwicklungsleitbild zu erstellen. Anhand detaillierter GIS-Analysen soll aufgezeigt werden, wie sich die Siedlung entwickeln soll: Wo wird verdichtet? Wo wird neu eingezont? Wo wird ausgezont?
Diese Fragestellung bearbeiten wir in vier Arbeitsschritten. In jeder Vorlesung wird es einen Theorie-Input geben, welche Basis bilden für das weitere Arbeiten am GIS-Projekt.
Themenwahl
Bauzonenanalyse anhand Untersuchung der Bausubstanzen.
Perimeter
Der funktionale Raum umfasst die Gemeinden Maienfeld, Jenins, Malans, Landquart (inkl. Mastrils - Fusion Januar 2012) und Zizers;
Arbeitsschritte
1 | Grundlagen
Folgende Grundlagen wurden für die Erarbeitung der Analyse der Bausubstanzen beigezogen;
- Übersichtsplan des Kantons Graubünden
- Orthofoto von swissimage
- Hektarrasterdaten der Gebäude- und Wohnungsstatistik 2012
- entsprechende Bau- und Zonenordnungen
2 | Bauten vor 1970
In der vorliegenden Untersuchung wurden vier Bauperioden zu einer Periode «Bauten vor 1970» zusammengefasst.
Die Gebäude vor 1970 wurden in das Verhältnis zur totalen Gebäudeanzahl gesetzt. Dabei wurden zwei Spannweiten definiert;
- 0 -66 Prozent
- 66 - 100 Prozent (mind. 2/3 der Bauten wurden vor 1970 erstellt)
Ein Gebiet mit Untersuchungspotential hinsichtlich Siedlungsentwicklung nach innen ist nach unserem Ermessen, eine zusammenhängende Fläche mit einem Mindestanteil von 2/3 alten Bauten (vor 1970). Für die Weiterbearbeitung der Bauzonenanalyse anhand der Bausubstanz wurde auf diesen Gebieten aufgebaut.
Kernzonen wurde anhand eines Definition Query = 0 von den Hektarrasterdaten ausgeschlossen. Da ansonsten die Rasterdaten durch die Bauten der Altstadt verzerrt werden. Altstadtgebiete sind für die Verdichtungsstudie hinsichtlich der Bausubstanz nicht relevant. Da sie aufgrund der historischen Bauweise bereits sehr dicht sind und zudem erhalten werden sollen.
Die dunkelroten Rasterflächen bezeichnen Gebiete in welchen 2/3 der Bauten vor 1970 entstanden sind und sich nicht in einer Kernzone befinden. In den hellrosa Rasterflächen liegt der Anteil von alten Bauten (vor 1970) unter 66 Prozent im Verhältnis zu allen bestehenden Bauten.
3 | Potentielle Verdichtungsstandorte
Potentielle Verdichtungsstandorte wurden mit dem Editor flächig definiert. In der Darstellung blau dargestellt.
Sofern keine deutliche Siedlungs- bzw. Quartierstruktur zu erkennen ist und sich nur einzelne Gebäude innerhalb einer dunkelroten Hektarrasterfläche befinden, wurden die Gebiete nicht weiter verfolgt. Grundsätzlich wurde darauf geachtet, dass sich die potentiellen Verdichtungsstandorte in der Nähe der Siedlungskerne befinden oder Anschlusspunkte an bestehende Quartiere aufweisen. Weiter wurden zusammenhängende Hektarrasterflächen priorisiert.
4 | Verschnitt Bauzonen
Die Flächen der potentiellen Verdichtungsstandorte wurden nun mit der Wohnzone, der Mischzone, der Zentrumszone sowie der Arbeitszone anhand eines Intersect-Vorgangs verschnitten. Die benannten Zonen wurden als Definition Query aus allen Bauzonen des Churer Rheintals herausgefiltert.
In der folgenden Bilddarstellung werden blau die von Hand editierten Flächen dargestellt. Die vollflächigen gelben und blauen Flächen stellen die ausgewählten Bauzonen dar. Die rote Umrandung wiedergibt den Verschnitt der beiden Flächen und somit die Fläche mit dem potentiellen Verdichtungspotential. Im Endeffekt resultierten 11 potentiellen Verdichtungsflächen innerhalb der Wohnzone, der Mischzone, der Zentrumszone und der Arbeitszone. Verkehrsflächen und übrigen Zonen wie beispielsweise Zone für öffentliche Bauen und Anlagen wurden somit ausgeschlossen.
5 | Bauten vor 1970
Anhand der kommunalen Nutzungsplanungen wurden die Ausnützungsziffern zusammengetragen. Das Orthofoto diente zur Feststellung der Ausbaugrade.
Ergebnis
Aus dem Arbeitsprozess haben sich im Bearbeitungsperimeter 11 Teilgebiete mit Verdichtungspotenzial bezüglich der Bausubstanz ergeben.
Ausschnitt Maienfeld
Das Gebiet Pradafant weist heute eine maximale Ausnützungsziffer von 0.5 auf. Ein Grossteil der Bauten ist aufgrund der Bausubstanz in naher Zukunft zu erneuern. Weiter verträgt das Gebiet eine höhere Ausnutzung. Daher soll das Teilgebiet in die Wohnzone W3 aufgezont werden.
- Massnahme: Aufzonen in Wohnzone W3
- AZ alt / neu: 0.5 / 0.7
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 77
Das Gebiet Balatrain befindet sich in der Mischzone mit einer Ausnützungsziffer von 0.9.
Es ist anzunehmen, dass nach dem Erstellen der bestehenden Bauten eine Aufzonung stattgefunden hat. Bei einer Erneuerung kann bereits heute durch eine höhere Dichte und einen höheren Ausbaugrad das Gebiet besser ausgenutzt werden. Insofern sind keine Massnahmen notwendig.
- Massnahme: Keine
- AZ alt / neu: 0.9 / 0.9
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 5
Ausschnitt Malans
Das Gebiet Bongertrechti befindet sich in der Wohnzone B mit einer Ausnützungsziffer von 0.6. Bei einer Erneuerung kann bei gleichbleibenden Zonenvorschriften eine höhere Dichte und einen höheren Ausbaugrad erreicht werden. Aufgrund der Lage am Siedlungsrand, soll es – um einen angemessenen Übergang von Siedlungsgebiet und Nichtsiedlungsgebiet zu gewährleisten – nicht aufgezont werden.
- Massnahme: Keine
- AZ alt / neu: 0.6 / 0.6
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 9
Das Gebiet Michel weist die Zonen Wohnzone A (AZ = 0.4), Wohnzone B (0.6) und Mischzone WG A (0.6) auf. Aufgrund der Lage am Siedlungsrand scheint die maximale Ausnützungsziffer von 0.6 angemessen. Die Wohnzone B ist stark unternutzt und weist grosse Reserven auf. Die Wohnzone A soll aufgrund des alten Gebäudebestands für eine zukünftig höhere Ausnutzung und eine einheitliche dichte am Siedlungsrand in die Wohnzone B aufgezont werden.
- Massnahme: Aufzonen von der Wohnzone A in die Wohnzone B
- AZ alt / neu: 0.4 / 0.6 (Wohnzone A)
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9 (Wohnzone B)
- Pot. neue Einwohner: 71
Das Gebiet St. Malans weist die Wohnone B (0.6) und die Wohnzone C (0.8) auf. Aufgrund der Nähe zum Zentrum ist das ganze Gebiet in die Wohnzone C aufzuzonen. Die Aufzonung würde eine Bebauung vorantreiben.
- Massnahme: Aufzonen von der Wohnzone B in die Wohnzone C
- AZ alt / neu: 0.6 / 0.8
- Ag alt / neu: 0.3 / 0.9 (Wohnzone B)
- Pot. neue Einwohner: 53
Ausschnitt Mastrils
Das Gebiet Höhenbühl weist heute eine maximale Ausnützungsziffer von 0.5 auf. Insofern dass ein Grossteil der Bauten in naher Zukunft erneuert werden muss und um das Gebiet besser auszunutzen, soll es in eine Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 0.7 aufgezont werden.
- Massnahme: Aufzonen in neue Wohnzone
- AZ alt / neu: 0.5 / 0.7
- Ag alt / neu: 0.7 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 35
Ausschnitt Landquart Calanda
Das Gebiet Calanda weist die Zonen Wohnzone W2 (AZ = 0.4), Wohnzone W3 (0.5), Wohnzone W4 (0.7) und Industriezone (keine max. AZ) auf. In der Wohnzone W4 ist bereits heute die verdichtete Bauweise (Bauvolumen) zu erkennen. In den Wohnzonen W2 und W3 sind hauptsächlich Einfamilienhausstrukturen vorhanden. Insofern dass über ein grosses Gebiet hauptsächlich alte Bauten (vor 1970) vorzufinden sind und diese in zentrumsnähe liegen, ist eine Aufzonung sinnvoll. Es gilt die attraktive Lage besser auszunutzen. Mit einer Aufzonung soll man von der Einfamilienhausstruktur weg kommen.
Die Industriezone soll neuorganisiert und weiter verdichtet werden, somit soll eine effiziente Nutzung der Industrieflächen gefördert werden.
- Massnahme: Aufzonen von der Wohnzone W2 in die Wohnzone W4 | Aufzonen von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4 | Aufzonen von der Wohnzone W4 in die Wohnzone W5
- AZ alt / neu: 0.4 / 0.7 (Wohnzone W2) | 0.5 / 0.7 (Wohnzone W3) | 0.7 / 0.9 (Wohnzone W4)
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9 (alle Zonen)
- Pot. neue Einwohner: 555
Ausschnitt Landquart Industriegebiet
Im gesamten Industriegebiet von Landquart sind grossräumige Verkehrs- und Lagerungsflächen vorzufinden. Es gilt diese Fläche effizient zu nutzen, zu verdichten und neu zu organisieren. Eine Änderung in der Nutzungsplanung ist nicht notwendig, die Möglichkeit für eine haushälterische Industrienutzung ist gegeben.
Massnahme: Keine
Ausschnitt Landquart Lehmgrube
Das Gebiet Lehmgrube weist heute eine maximale Ausnützungsziffer von 0.4 auf. Insofern dass ein Grossteil der Bauten in naher Zukunft erneuert werden muss und um zugleich das Gebiet besser auszunutzen, soll das Teilgebiet in die Wohnzone W3 aufgezont werden. Die neue Zone ist weiterhin verträglich mit den umliegenden Wohnquartieren sowie gegenüber den Flächen ausserhalb des Siedlungsgebiets.
- Massnahme: Aufzonen in Wohnzone W3
- AZ alt / neu: 0.4 / 0.5
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 23
Ausschnitt Zizers Gerbi
Das Gebiet Gerbi weist die Wohnone W1 (0.5) sowie die Wohnzone W3 (0.7) auf. Aufgrund der Nähe zum Zentrum ist das ganze Gebiet aufzuzonen. Die Wohnzone W1 soll in die Wohnzone W3 überführt werden. Die Wohnzone W3 ist in eine Wohn- und Gewerbezone umzuzonen. Damit soll das Zentrum gestärkt werden und zugleich sollen gewerbliche Nutzungen entlang der Hauptstrasse möglich sein. Die Verdichtung der zentrumsnahen Wohnzone dient zur Belebung des Zentrums.
Die Umzonung von der reinen Wohnzone in die Mischzone hat zwar in Bezug auf die Einwohnerkapazität eine negative Einwirkung, trotzdem ist diese Massnahme im Sinne der Zentrumsentwicklung sinnvoll.
- Massnahme: Aufzonen von der Wohnzone W1 in die Wohnzone W3 | Umzonen von der Wohnzone W3 in die Wohn-/Gewerbezone WG
- AZ alt / neu: 0.5 / 0.7 (Wohnzone W1) | 0.7 / 0.7 (Wohnzone W3)
- Ag alt / neu: 0.8 / 0.9 (Alle Zonen)
- Pot. neue Einwohner: 38
Ausschnitt Zizers Plätzli
Das Gebiet Plätzli befindet sich in der Wohnzone W3 mit einer Ausnützungsziffer von 0.7.
Es ist anzunehmen, dass nach dem Erstellen der bestehenden Bauten eine Aufzonung stattgefunden hat. Bei einer Erneuerung kann bereits heute durch eine höhere Dichte und einen höheren Ausbaugrad das Gebiet besser ausgenutzt werden. Bei einer Neubebauung der alten Baustrukturen ist eine starke Verdichtung bereits heute möglich. Insofern sind keine Massnahmen notwendig.
- Massnahme: Keine
- AZ alt / neu: 0.7 / 0.7
- Ag alt / neu: 0.7 / 0.9
- Pot. neue Einwohner: 48
Übersicht Gebiete mit Verdichtungspotential - Einwohnerkapazität
Durch die Aufzonungen in den Teilgebieten kann die Einwohnerkapazität um 748 Einwohner erhöht werden. Durch Neubebauungen und Nachverdichtung bei gleichen Zonenvorschriften erhöht sich dich Einwohnerkapazität um weitere 166 Einwohner.
Massnahmen
1) Aufzonen
2) Umzonen
3) Verdichten / Neuorganisation
4) Keine Massnahme > Annahme; bereits aufgezont oder bei Neuüberbauung automatisch dichter durch Ag
Für die Kapazitätsberechnung wurden die einzelnen Bau- und Nutzungsordnungen der Gemeinden berücksichtigt (Ausnützungsziffer). Zusätzlich mussten Annahmen getroffen werden:
- Von der Zonenfläche wurden 10% für die Erschliessungsflächen abgezogen. Die anrechenbare Zonenfläche beträgt somit 90% der Gesamtzonenfläche.
- Aufgrund der Betrachtung des Bestandes gemäss Orthofoto, wird für die Berechnung der be-stehenden Kapazität ein Ausbaugrad angenommen. Für die Berechnung der neuen Kapazität wurde ein Ausbaugrad von 90% gemäss SIA-Norm angenommen.
- Für den Flächenbedarf pro Einwohner wurden 50m2 anrechenbare Geschossfläche eingesetzt. Dies entspricht dem derzeitigen Gesamtdurchschnitt gemäss SIA-Norm.
- In den reinen Wohnzonen wird mit einem Wohnanteil von 90% gerechnet. In der Mischzone der Gemeinde Maienfeld wird mit einem Wohnanteil von 50% und in der Mischzone WG der Gemeinde Malans wird mit einem Wohnanteil von 60% gerechnet (gemäss BNO).
